2015/08/24 14:11:24 |

不動産は保有していても利益を生むものならともかく、収益を生まない物はただ固定資産税を払わされるだけです。それで相続で土地を取得しても持っていても収益を生まない物は、相続で財産が増えたにも関わらず、税負担が増えて反って生活が厳しくなってしまいます。
それで収益を生まない不動産でしたら、思い切って売却をしてしまった方がいいです。保有し続けた方が不動産の値上がりが期待出来て、固定資産税を払い続けても持ち続ける意味が有るように見えますが、不動産の評価額が上がれば上がるほど固定資産税が増えて、余計に家計を圧迫します。そして売りに出しても実際の売却価格は市場価格より下回りますから、税金を払い続けても持ち続ける意味が有るとは思えないです。
それで不動産を売却ですが、まず不動産会社と媒介契約を結ぶ必要が有ります。媒介契約を結ばないと不動産を売却出来ません。それで媒介契約には3つありますが、この場合は専属媒介契約を選んだ方がいいでしょう。専属専任媒介契約は、こちらで買い手を見つけても媒介契約を結んだ不動産会社を通さなければならない分面倒ですし、一般媒介契約だと複数の不動産会社と契約を結んで不動産を売り出しに出せますが、不動産会社は真剣に買い手を探してくれなくて、逆に売れなくなる場合が有ります。急いで安く売るよりは出来るだけ高く売りたいけど、保有しているだけ固定資産税は払わなければならず、売却時に固定資産税は日割りで負担ですから、早く売れないとその分税負担が増えることになりますから、出来るだけ早く売れる専任媒介契約を結ぶことです。

2015/08/11 18:12:11 |

土地を売却したいけれども、どこの不動産屋さんにお願いしたらよいかわからないと迷われている方も多いと思います。そこで、元不動産会社の従業員が、不動産会社の選び方をお教えします。
まず、確認していただきたい点が2点あります。
1点目は、その不動産会社が良心的かどうかです。不動産会社は、対応がいい加減な会社としっかりしている会社の差がかなりあります。権利関係などでもめる場合もあります。ですので、対応のしっかりしている会社を選ばれることをお勧めします
2点目は、媒介の契約方法です。媒介というのは、聞きなれない方も多いと思いますが、間に入って仲を取り持つという意味です。
媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という形態があります。「一般」では、他の不動産業者にも紹介をお願いできます。「専任」は、他の不動産業者に紹介はお願いできませんが、自分の知り合いなどに売却するのは可能です。「専属専任媒介」は、他の不動産業者はもちろん、自分の知り合いに売却も不可です。「専属専任媒介」の場合、自分の知り合いに売る場合でも、契約した業者に手数料を支払わなければなりません。大手では、「専属専任媒介」契約を結ぶように言ってこられる場合も多々ありますが、私は基本的にはおすすめしません。ただし、話を聞いたうえでしっかりとしている会社であった場合に限り、専属専任媒介でもよいと思います。
土地売却する際に、不動産会社ともめることも少なくありません。不動産会社を選ぶ際には注意して会社を選ぶように心がけることをお勧めします。

2015/08/09 18:03:09 |

最近、空き家となった実家をどうするか、という問題が浮上してきている。
これまでも そういった問題は以前からあったが、空き家対策特別措置法が全面施行になって特に話題に挙がるようになった。情報バラエティー番組でも芸能人の空き家となった実家をどうするかを追った番組や、今にも崩れてきそうな家や長年放置され朽ち果て虫や小動物の住処となった家を紹介する番組もよく放送されている。
先に述べた空き家対策特別措置法等とは、倒壊の恐れや衛生的に問題だとされた空き家”特定空き家”と指定された家の所有者に対して、市町村が撤去や修繕を勧告命令できるようになった法律である。勧告を受けると固定資産税の優遇を受けられなくなったり(通常、建物が建つ住宅地の固定資産税は6分の1と軽減されている)命令に背けば罰金(50万以下)や行政代執行され、その費用は請求される、といった法律だ。
両親がなくなったり施設等に入居したりして住まなくなり空き家となった家は多い。”特定空き家”とならないよう家の管理をするのにも多くの時間とお金がかかる。自宅と空き家となった実家が遠いと、もっと大変になる。実家に思い入れがあったり愛着があったりしてなかなか物件を売ることに躊躇する人も多いがいずれ住むなら別として空き家となった家の維持管理は予想以上にお金がかかり手放す人も多いと聞く。
不動産売却すると決めたなら重要なのは不動産業者選びだ。大切な実家を手放すのだからできるだけ損はしたくないもの。最近はネットで調べれば不動産業者情報も得られる。時間をおけば置くほど家はその間、朽ちてくる。メリット・デメリットよく調べて賢く判断したいものだ。

2014/12/25 15:32:25 |

ワンルームマンションの運用は、とても手軽なように言われています。
・サラリーマンの節税に
・小さな自己資金で大きな資産の形成
・公的年金制度の不安を払拭する私的年金となる
・いざというときの生命保険代わりに、掛け捨て保険よりも有効
など、どれを聞いても、大変魅力的ですね。

 

では、実際に運用したとき、本当にこれらが叶うのでしょうか。

 

マンションの運用での儲け話では、『借主がいる』ということが常に前提となっています。
借主がいて、家賃収入があればこそ、黒字となるのです。
家賃収入をローンに充てれば、差ほどローンが重くのしかかることもないでしょう。
家賃収入があれば、確かに私的年金にもなり得るかもしれません。
しかし、借り手が付かないマンションは、ただ税金がかかる荷物になってしまいます。

 

「そういう場合は売ればいい」と安易に考えるかもしれませんが、借り手が付かないマンションを、誰が購入するでしょう。
ほとんどの専門業者は、そんな物件に手を出そうとは思いませんね。
つまり、『いざというときの生命保険代わり』という点においても、売れなければその効果を得ることはできません。

 

では、借り手が付けばよい、ということでしょうか。

 

もちろん、引っ切り無しに借り手がついて、引っ越したあとにもすぐに入居者がいれば、家賃収入を得ることができます。
長く入居する人がいれば、とても良いです。
内装の修繕や人の入れ替わりの際のクリーニングなどをしても、十分黒字になるでしょう。

 

しかし、資産価値として考えた場合、仮に購入してから15年で相続するとなったとき、その資産価値はどの程度あるでしょう。
確実に言えることは、購入したときの金額で売れることはない、と言うことです。
建物は経年することで老朽化します。
老朽化に伴い、その価値は下がっていきます。
まして、マンションのような集合住宅であれば、老朽化が進んでも一軒家のように建て直しや取り壊しが自由ではありません。
老朽化したマンションを、そのまま引き受けなくてはいけないのです。
価値が下がったマンションは、現金化するのも大変です。
しかし、税金だけは掛かりますし、管理費も修繕積立も支払わなくてはいけません。

 

さて、果たしてマンション運用は、誰でも簡単にできる資産運用と言えるでしょうか?
成功例より、失敗例のほうが多いことにも、目を向けてみましょう。
「自分は大丈夫」恐らく多くの方がそう思ったことでしょう。
もしもお考えの場合は、先の先までよく考慮して結論を出してくださいね。

2014/12/03 14:59:03 |

『固定資産税評価額』の証明に用いる書面は、『評価証明書』ですが、『固定資産評価証明書』『固定資産課税台帳記載事項証明書』という場合もあります。

 

市町村の税務課、東京都23区では都税事務所にある固定資産課税台帳に、土地や建物の評価額が登録してありますが、それが『固定資産税評価額』と言います。
固定資産税評価額の使用目的は、固定資産税や都市計画税の税額・不動産取得税や登録免許税の税額・相続税や贈与税を計算するときに使う金額です。

 

固定資産税評価額は、『固定資産評価基準』に基づいて市町村が決定します。
『国定資産評価基準』は、国が定めたものです。
評価額は、土地は時価の6〜7割、建物は建築費の5〜7割程度です。

 

固定資産税評価額は、3年ごとの見直しが原則とされます。
土地は、地価の変動によって評価額も変わりますので、ここ最近の地価の下落により、平成9年の評価の見直しでは、評価額が引下げが目立ちました。
建物は、評価の見直しがあっても、前回の評価額が据置きになることが普通でしたが、最近では減額されることもあるようです。

 

肯定資産税評価額は、固定資産課税台帳されていますが、毎年3月1日から3月20日まで、閲覧することが可能となります。
台帳にある評価額に不服がある場合、3月1日〜3月31日までの間に審査の申し出をしてください。
この期間に申し出がなければ、台帳の評価額通りで確定することになります。

 

土地・建物の固定資産税評価額は、市町村の税務課、東京都23区は都税事務所で『固定資産課税台帳』を閲覧することができます。
市町村によって、本人または本人の委任状を持参した方だけが閲覧許可をもらえるところもあります。
閲覧する際には、問い合わせてから出向くと良いでしょう。