2014/12/25 15:32:25 |

ワンルームマンションの運用は、とても手軽なように言われています。
・サラリーマンの節税に
・小さな自己資金で大きな資産の形成
・公的年金制度の不安を払拭する私的年金となる
・いざというときの生命保険代わりに、掛け捨て保険よりも有効
など、どれを聞いても、大変魅力的ですね。

 

では、実際に運用したとき、本当にこれらが叶うのでしょうか。

 

マンションの運用での儲け話では、『借主がいる』ということが常に前提となっています。
借主がいて、家賃収入があればこそ、黒字となるのです。
家賃収入をローンに充てれば、差ほどローンが重くのしかかることもないでしょう。
家賃収入があれば、確かに私的年金にもなり得るかもしれません。
しかし、借り手が付かないマンションは、ただ税金がかかる荷物になってしまいます。

 

「そういう場合は売ればいい」と安易に考えるかもしれませんが、借り手が付かないマンションを、誰が購入するでしょう。
ほとんどの専門業者は、そんな物件に手を出そうとは思いませんね。
つまり、『いざというときの生命保険代わり』という点においても、売れなければその効果を得ることはできません。

 

では、借り手が付けばよい、ということでしょうか。

 

もちろん、引っ切り無しに借り手がついて、引っ越したあとにもすぐに入居者がいれば、家賃収入を得ることができます。
長く入居する人がいれば、とても良いです。
内装の修繕や人の入れ替わりの際のクリーニングなどをしても、十分黒字になるでしょう。

 

しかし、資産価値として考えた場合、仮に購入してから15年で相続するとなったとき、その資産価値はどの程度あるでしょう。
確実に言えることは、購入したときの金額で売れることはない、と言うことです。
建物は経年することで老朽化します。
老朽化に伴い、その価値は下がっていきます。
まして、マンションのような集合住宅であれば、老朽化が進んでも一軒家のように建て直しや取り壊しが自由ではありません。
老朽化したマンションを、そのまま引き受けなくてはいけないのです。
価値が下がったマンションは、現金化するのも大変です。
しかし、税金だけは掛かりますし、管理費も修繕積立も支払わなくてはいけません。

 

さて、果たしてマンション運用は、誰でも簡単にできる資産運用と言えるでしょうか?
成功例より、失敗例のほうが多いことにも、目を向けてみましょう。
「自分は大丈夫」恐らく多くの方がそう思ったことでしょう。
もしもお考えの場合は、先の先までよく考慮して結論を出してくださいね。

2014/12/03 14:59:03 |

『固定資産税評価額』の証明に用いる書面は、『評価証明書』ですが、『固定資産評価証明書』『固定資産課税台帳記載事項証明書』という場合もあります。

 

市町村の税務課、東京都23区では都税事務所にある固定資産課税台帳に、土地や建物の評価額が登録してありますが、それが『固定資産税評価額』と言います。
固定資産税評価額の使用目的は、固定資産税や都市計画税の税額・不動産取得税や登録免許税の税額・相続税や贈与税を計算するときに使う金額です。

 

固定資産税評価額は、『固定資産評価基準』に基づいて市町村が決定します。
『国定資産評価基準』は、国が定めたものです。
評価額は、土地は時価の6〜7割、建物は建築費の5〜7割程度です。

 

固定資産税評価額は、3年ごとの見直しが原則とされます。
土地は、地価の変動によって評価額も変わりますので、ここ最近の地価の下落により、平成9年の評価の見直しでは、評価額が引下げが目立ちました。
建物は、評価の見直しがあっても、前回の評価額が据置きになることが普通でしたが、最近では減額されることもあるようです。

 

肯定資産税評価額は、固定資産課税台帳されていますが、毎年3月1日から3月20日まで、閲覧することが可能となります。
台帳にある評価額に不服がある場合、3月1日〜3月31日までの間に審査の申し出をしてください。
この期間に申し出がなければ、台帳の評価額通りで確定することになります。

 

土地・建物の固定資産税評価額は、市町村の税務課、東京都23区は都税事務所で『固定資産課税台帳』を閲覧することができます。
市町村によって、本人または本人の委任状を持参した方だけが閲覧許可をもらえるところもあります。
閲覧する際には、問い合わせてから出向くと良いでしょう。